Site Yönetim Aidatları Üzerine Faydalı Bilgiler

Fahiş Aidat Artışına Karşı Ne Yapılabilir?

Eğer belirlenen aidat artışının fahiş olduğunu veya işletme projesinin gerçek giderleri yansıtmadığını düşünüyorsanız, izleyebileceğiniz hukuki yollar mevcuttur:

Genel Kurula Katılım: Aidatların belirlendiği Kat Malikleri Genel Kurulu toplantısına mutlaka katılın. Bütçe kalemlerine itirazlarınızı burada dile getirin ve tutanağa geçirin.

Denetçi Raporu: Site denetçisinden harcamaların ve bütçenin usulüne uygun olup olmadığına dair rapor talep edin.

Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Genel kurul kararlarına karşı, toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde (toplantıya katılmadıysanız kararı öğrenmenizden itibaren bir ay, her halde altı ay içinde) gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilirsiniz. Mahkeme, giderlerin gerekliliğini ve paylaşımdaki hakkaniyeti inceleyecektir.

TBMM’deki Kanun Teklifi Nedir ve 0 Ne Anlama Geliyor? Kabul Edilirse Uygulama Nasıl Olacak?

2026 yılı site aidat artış oranlarına ilişkin kamuoyunda tartışılan Yeniden Değerleme Oranı (YDO) meselesi, mevcut mevzuat açısından bağlayıcı bir yasal sınır niteliği taşımamaktadır. Hâlihazırda yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat ve aidat avanslarının belirlenmesinde esas alınan temel unsur, işletme projesinin hazırlanması ve Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından onaylanmasıdır; bu çerçevede YDO, TÜFE veya benzeri oranlar doğrudan uygulanmaz. Bununla birlikte, TBMM’ye sunulan ve fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeler de içeren kanun teklifinde, özellikle genel kurul henüz yapılmamışken ortaya çıkan belirsizliği gidermeye yönelik bir düzenleme öngörülmektedir. Teklife göre, mevcut ve onaylı bir işletme projesi bulunması hâlinde, yeni yıl başında genel kurul kararı alınana kadar yöneticinin toplayabileceği geçici aidat avansı, bir önceki yıla ilişkin Yeniden Değerleme Oranı’nı aşamayacaktır. Ancak bu düzenlemenin altı özellikle çizilmelidir: Söz konusu sınır, kalıcı aidat artışı için değil, yalnızca genel kurul onayına kadar uygulanacak geçici avans için geçerli olacaktır. Teklifin yasalaşması durumunda dahi, genel kurulda kabul edilen yeni işletme projesi doğrultusunda YDO’nun üzerinde aidat artışı yapılması hukuken mümkün olmaya devam edecektir. Bu nedenle, teklifin kabulü halinde bile aidat artışlarında nihai belirleyicinin genel kurul iradesi ve işletme projesi olduğu gerçeği değişmeyecek; YDO yalnızca geçici bir referans sınırı olarak uygulamada yer bulacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca aidatlar, “İşletme Projesi” adı verilen tahmini bütçeye göre belirlenir. 2026 yılı aidat artışlarını belirleyen temel faktörler şunlardır:

Personel Giderleri: Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli gibi çalışanların maaşlarına (Asgari Ücret artışı endeksli) ve SGK primlerine gelen zamlar. Aidat kalemlerinin en büyük kısmını genellikle bu oluşturur.

Enerji Maliyetleri: Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz (merkezi sistem ise) giderlerindeki artışlar.

Bakım ve Onarım: Asansör, havuz, peyzaj bakımı ve beklenmedik demirbaş yenileme giderleri.

Yönetim (veya yönetici), bu tahmini giderleri hesaplayarak bir işletme projesi hazırlar ve Kat Malikleri Genel Kurulu’nun onayına sunar. Genel kurulda kabul edilen bütçe, o yılın aidatlarını belirler.

Kaynak: Yargıtay Kararları ve İşletme projesinin iptali ve aidat uyuşmazlıklarına ilişkin emsal kararlar. 

Aidatların belirlendiği genel kurullarda oy hakkı kat maliklerindedir (ev sahipleri). Kiracılar ancak ev sahibinden alacakları vekaletname ile toplantıya katılıp oy kullanabilirler. Ancak fahiş aidat yükü altında kalan kiracı, ev sahibi ile görüşerek durumu değerlendirmelidir.

Site yönetimleri kafasına göre aidat artışı yapabilir mi? 

Yapamazlar. Yönetimler sadece işletme projesi taslağı hazırlar. Aidatın kesinleşmesi için bu projenin Kat Malikleri Genel Kurulu’nda onaylanması veya usulüne uygun tebliğ edilip itiraz edilmemesi gerekir. Keyfi artışlar hukuka aykırıdır. 

Aidat artışında enflasyon (TÜFE) oranı bağlayıcı mıdır? 

Hayır, TÜFE de yasal bir üst sınır değildir. Ancak mahkemeye intikal eden uyuşmazlıklarda hakimler, artışın makul olup olmadığını değerlendirirken genellikle TÜFE oranını ve personel giderlerindeki (asgari ücret) artışı referans alırlar.